Cuando un propietario me llama para poner su piso en venta, una de las primeras preguntas que le hago es si tiene el certificado energético en vigor. La respuesta más habitual es "no lo sé" o "creo que sí, de cuando lo compré". Esa respuesta tiene consecuencias: sin el certificado, el inmueble no puede anunciarse legalmente ni en portales ni en escaparates, y no puede firmarse la escritura de compraventa.
El certificado de eficiencia energética —también llamado certificado energético— es un documento oficial que evalúa el consumo de energía de un inmueble en condiciones normales de uso y le asigna una calificación en una escala de la A a la G, donde A es la máxima eficiencia y G la mínima. En España es obligatorio desde 2013 para cualquier venta o alquiler de inmueble.
Lo que evalúaQué mide realmente el certificado
El técnico certificador visita el inmueble y recoge datos sobre su envolvente térmica (paredes, ventanas, cubierta, suelo), sus instalaciones de calefacción y refrigeración, el sistema de agua caliente sanitaria y, en algunos casos, la iluminación. Con esos datos calcula el consumo de energía primaria no renovable en kWh por metro cuadrado al año y las emisiones de CO₂ asociadas.
El resultado es la etiqueta energética que aparecerá en todos los anuncios del inmueble. En Salamanca, donde el clima implica inviernos fríos y veranos calurosos, la calificación energética de una vivienda tiene un impacto real y directo en la factura de luz y gas de quien vive en ella.
El parque residencial español es, en general, poco eficiente desde el punto de vista energético. La mayoría de las viviendas construidas antes de los años noventa obtienen calificaciones entre E y G. Esto no impide venderlas ni alquilarlas, pero sí es una información que el comprador o inquilino tiene derecho a conocer antes de tomar su decisión.
Cuánto cuesta y cuánto duraLo práctico
El coste del certificado energético varía según el tamaño del inmueble, la comunidad autónoma y el técnico contratado. En Salamanca, para una vivienda de entre 60 y 100 m², el precio habitual está entre 80 y 150 euros, incluyendo visita, redacción del informe y registro oficial. Para inmuebles más grandes o locales comerciales, el precio puede superar los 200 euros.
El certificado tiene una validez de 10 años desde su expedición, salvo que se realicen reformas relevantes en el inmueble que modifiquen sustancialmente su comportamiento energético, en cuyo caso conviene renovarlo. Si el propietario lo obtuvo cuando compró hace cinco años y no ha reformado la vivienda, ese mismo certificado sigue siendo válido para vender o alquilar hoy.
El técnico que lo emite debe ser un profesional habilitado —arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico— y el certificado debe registrarse en el organismo competente de Castilla y León para ser válido. Es recomendable solicitar siempre el número de registro como justificante de que el trámite está completo.
La multa que no se espera nadieConsecuencias de no tenerlo
Vender o alquilar un inmueble sin certificado energético vigente, o publicitar el inmueble sin incluir la etiqueta energética en el anuncio, es una infracción administrativa. Las sanciones, reguladas por el Real Decreto 390/2021, van desde los 300 hasta los 6.000 euros según la gravedad: leve, grave o muy grave.
En la práctica, la inspección activa de este requisito no es frecuente, pero la falta del certificado puede convertirse en un problema en el momento de la firma notarial, donde el notario puede exigirlo. Y en cualquier caso, publicar un anuncio inmobiliario sin la etiqueta energética es ya, por sí solo, incumplir la normativa.
Calificación y precio¿Afecta la letra energética al valor del piso?
La respuesta corta es sí, aunque de forma desigual según el segmento de mercado. En el mercado de obra nueva, la eficiencia energética es un factor de valor consolidado: los compradores de primera vivienda comparan calificaciones y asumen que una vivienda A o B tiene menores gastos futuros. En segunda mano, el impacto todavía es más difuso, pero la tendencia es clara.
Los estudios de valor realizados en España en los últimos años muestran que las viviendas con calificación A o B se venden con una prima de entre el 5% y el 15% respecto a viviendas similares con calificaciones E o F en la misma zona. En Salamanca, donde el parque residencial es antiguo y la mayoría de los pisos del centro histórico tienen calificaciones bajas, este diferencial puede ser relevante en determinadas operaciones.
Dicho esto, la calificación energética no es el único factor que determina el precio de una vivienda ni, en la mayoría de los casos, el más importante. Ubicación, estado de conservación, distribución y precio por metro cuadrado de la zona siguen siendo los factores dominantes. Pero ignorar el componente energético en una valoración ya no es profesionalmente sostenible.
Mejoras posibles¿Puede subir la calificación de mi piso?
Sí, y en algunos casos puede ser rentable hacerlo antes de vender. Las mejoras con mayor impacto en la calificación energética son, por orden de efectividad: la sustitución de ventanas por doble acristalamiento con rotura de puente térmico, el aislamiento de fachada o cubierta, la sustitución de la caldera por una de condensación o una bomba de calor, y la instalación de paneles solares para agua caliente sanitaria.
Ninguna de estas mejoras es barata si se hace bien, y no siempre tiene sentido realizarlas solo para mejorar la letra del certificado. La decisión depende del precio al que se quiera vender, del estado actual del inmueble y del tipo de comprador al que va dirigido. En pisos del centro histórico de Salamanca con valores de venta elevados, mejorar la eficiencia energética puede tener sentido. En pisos de precio bajo con compradores más sensibles al coste inicial que a la eficiencia a largo plazo, probablemente no.
Lo que sí puede hacerse siempre, sin coste significativo, es asegurarse de que el técnico que realiza el certificado tiene toda la información del inmueble: reformas realizadas, materiales utilizados en paredes y ventanas, tipo de caldera instalada. Un certificado mal informado puede dar una calificación peor de la que corresponde realmente.
En la prácticaCuándo pedirlo y a quién
Mi recomendación es pedirlo desde el principio del proceso de venta, no esperar a tener comprador. El certificado tarda entre tres y siete días hábiles desde la visita del técnico hasta que llega el documento registrado, y es necesario para publicar el anuncio con la etiqueta energética que exige la normativa. Hacerlo tarde genera prisas innecesarias en un momento donde ya hay suficientes gestiones que coordinar.
Para encontrar un técnico certificador en Salamanca, la vía más sencilla es pedir recomendación al agente inmobiliario o al administrador de fincas. Los precios son competitivos y la diferencia entre un certificado bien hecho y uno hecho a la carrera puede ser, como hemos visto, de una o dos letras en la calificación final.